Эскроу-счетом называют специализированный счет, открываемый в банке для проведения безопасного расчета покупателя строящейся недвижимости с застройщиком.
В течение некоторого времени на эскроу-счет вносят деньги, и банк их замораживает (депонирует).
Средства перейдут на счет застройщика только в случае, если он сможет сдать дом в эксплуатацию. При этом должны быть соблюдены сроки, указанные в проекте на постройку.
Такую модель в России утвердили законодательно с целью защитить интересы дольщиков и их финансовую безопасность. Если стройка затягивается или компания-застройщик сообщает о банкротстве, у покупателя останутся его накопления.
Об эскроу-счетах в Россельхозбанке
Будущий владелец недвижимости сначала находит для себя подходящий вариант квартиры и заключает договор долевого участия (ДДУ), в котором присутствует название банка, кредитующего деятельность застройщика.
В Россельхозбанке эскроу-счет можно открыть в российских рублях и использовать для осуществления ряда расчетов:
- за недвижимость, приобретаемую по ДДУ;
- за готовое жилье, приобретаемое с использованием договора купли-продажи;
- по сделке, не связанной с покупкой квадратных метров.
Договор подразумевает, что депонент разместит на нем финансовые сбережения для перечисления их в будущем застройщику или иному лицу на основании возникновения событий, указанных в подписанном договоре.
За операции, производимые с такого рода счетами по ДДУ, банк не взимает комиссию.
Открытие эскроу-счета в Россельхозбанке для будущего собственника недвижимости будет бесплатным, как и обслуживание. Средства, размещенные на эскроу-счетах, подлежат страхованию, о чем гласит Федеральный закон №177.
Процедура открытия счета эскроу для покупки недвижимости в ипотеку
Открыть эскроу-счет в Россельхозбанке просто: нужно взять на встречу со специалистом в банке только свой паспорт и договор ДДУ, который уже зарегистрирован Росреестром.
Будет заключен трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Подписать договор можно и без посещения офиса. Банк дает возможность провести эту сделку онлайн на своем официальном сайте в ЛК.
Банк, который выдал ипотеку, переводит средства в безналичном виде на эскроу-счет (учитываются и средства первоначального взноса, и сумма кредита).
С этого момента ни покупатель недвижимости, ни застройщик не могут пользоваться данными средствами. Только после того, как дом сдадут в эксплуатацию, деньги будут переведены.
Возможен ли возврат денег с эскроу-счета?
Возврат средств возможен только при наличии законных оснований. Человек не может объявить, что просто передумал покупать выбранную недвижимость.
Перечень оснований, являющихся достаточными для возврата финансовых средств:
- ДДУ расторгнут из-за срыва сроков строительства;
- банк взыскал у застройщика залог;
- застройщик признан банкротом;
- компания, строящая объект, ликвидирована.
Расторгнутый договор фиксирует Росреестр, в последующие 5 дней банку направят уведомление о необходимости возврата денег. Только тогда дольщик может вернуть свои средства.
Основной целью введения модели подобных расчетов в стране является обеспечение финансовой безопасности граждан. С момента подписания Закона можно не опасаться за потерю своих денег: либо дом будет построен, либо финансы вернут.
Интересный материал: Россельхозбанк расчетный счет для ИП: тарифы, условия
О плюсах и минусах
Если говорить о положительных сторонах пользования эскроу-счетами, стоит обязательно упомянуть о том, что:
- Преодолено недоверие сторон сделки: застройщик гарантированно получает средства при условии выполнения всех условий договора, а покупатель получает товар.
- Продавцу не выгодно срывать сроки, указанные в договоре, а значит, он введет дом в эксплуатацию вовремя.
- При отказе застройщика или наступлении форс-мажора покупателю возвращают принадлежащие ему замороженные средства.
- Перечислить деньги бенефициару можно по любому документу, с котором согласны обе стороны.
- Банк, кредитующий строительство и в котором открыт счет эскроу, вправе контролировать целевое расходование средств в случаях долевого строительства.
- Деньги, находящиеся на эскроу-счете, не может взыскать суд в счет долгов покупателя недвижимости.
Для сделок с ДДУ счет откроют бесплатно, все средства, которые будут находиться на нем, застрахует Агентство по страхованию вкладов (сумма не может превышать 10 млн руб.). Сохранность денег на эскроу-счетах гарантирует страховщик.
Среди недостатков от пользования эскроу-счетом есть такие:
- Такие счета могут открывать не все банки в РФ.
- В большинстве случаев открытие счета оплачивает депонент. Сумма может составлять до 1% от общего размера займа. Если будет ДДУ, то открытие такого счета оплатит застройщик.
- Количество средств не увеличится на таком виде счета, ведь это не депозит.
- Вернуть средства в срочном порядке не получится, это возможно только после разрыва договорных отношений с застройщиком.
Итоги
Кроме как для проведения сделок с покупкой недвижимости эскроу-счета открывают и с иными целями. К примеру:
- в случаях покупки ценных бумаг;
- при проведении сделок, результатом которых является продажа бизнеса;
- если реализуют продукты, носящие статус интеллектуальной собственности;
- если требуется заключить мировое соглашение промеж сторон в рамках судебного процесса.
Если опираться на тексты законов РФ, все финансовые средства, находящиеся на эскроу-счете, так или иначе принадлежат покупателю недвижимости (депоненту).
Это утверждение верно до тех пор, пока не наступит момент исполнения обязательств, закрепленных за продавцом условиями договора. Иными словами, любые негативные непредвиденные обстоятельства не приведут к потере денег дольщика. Как только у Росреестра будут доказательства несостоятельности ранее заключенного договора, гражданину вернут его средства.
